שאלות ותשובות

חריגת בניה הינה בניה שבוצעה ללא קבלת היתר כדין ו/או בניגוד/בסטייה מהיתר שניתן.
הציבור אינו מודע לחריגות המחייבות הוצאת היתר כגון : תוספת חדר, תוספת פרגולה או גגון, ממ"ד, מחסן או חניה ,הצבת קולטים ודודי שמש, סגירת מרפסת באמצעות קירות גבס או בתריסים, הסבת חלק מהבית לחנות או גן ילדים ,התקנת מתקן הסקה, שיפור נגישות לבניין, מערכת טיהור או מיזוג אוויר, הקמת או הצבת מחסן טרומי פריק או התקנת מיתקן פוטו–וולטאי, הצבת או הגבהת גדר, פתיחת פתח דלת או חלון ושינויי חללים מייעודם המקורי .

לעיתים קיימות חריגות מורכבות יותר המהוות סטייה ניכרת והפרה של חוק התכנון והבניה כגון : סטייה מקווי הבניה או גבולות המגרש המותר, סטייה בגובה ומידות המבנה וכן חריגות בשטחי הבניה המותרים בהתאם לתכנית בנין עיר החלה. 

לרוב חריגות בניה נעשות בתמימות וללא ידיעת חוקי התכנון והבניה ונתקלים בבעיה בעת העברת הזכויות בטאבו במכירת הנכס או בעת קבלת מכתב התראה ממחלקת פיקוח על הבניה לפני הגשת כתב אישום.

על מנת להפוך חריגת בניה לבניה חוקית, יש לבצע הליך שנקרא לגליזציה (אישור מצב קיים) ע"י הגשת בקשה להיתר בניה. הליך הגשת בקשה להיתר בניה הינו הליך מורכב וארוך המנוהל מול הועדה המקומית לתכנון ולבניה ברשות המקומית בה מצוי הנכס.

טרם הגשת בקשה להיתר רצוי לבצע בדיקה מעמיקה ומדויקת, האם ניתן לאשרר את החריגות כפי שבוצעו והאם הבניה תואמת את הוראות התכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על הנכס ותקנות התכנון והבניה.
ניתן להסדיר את החריגות בהגשת בקשה להיתר בהליך רגיל או בהליך מצומצם, ישנם מקרים בהם לא ניתן לאשר חריגות הבניה המהוות סטייה ניכרת מהתכנון המקורי, חריגות אלו יש להסדיר בהליך של שינוי תכנית בנין עיר בסמכות ועדה מקומית/מחוזית.

כל הליך מחייב הגשת בקשה להיתר שתבוצע על רקע מפה מצבית חתומה ע"י מודד מוסמך ותכלול את פירוט הזכויות המותרות, התוספות והשינויים המבוקשים, חתימת כל הגורמים המוסמכים להגשת הבקשה, אישור הוועדה המקומית, המצאת אישורים מכל הגורמים אשר יידרשו ע"י הוועדה המקומית וכן תשלומי אגרות ולעיתים אף היטלי השבחה עד להוצאת היתר כדין.

תוספת בניה היא תוספת שטחים למבנה קיים. לכאורה, נראה כי הוצאת היתר בניה לתוספת בניה הינו הליך פשוט מאוד אך הדבר כרוך בקבלת אישורים ועמידה בתקנים רבים המוגדרים לפי החוק.

על מנת לבנות תוספת בניה לנכס, חשוב לעשות עבודת הכנה יסודית ולהצטייד בכל המסמכים הדרושים. בהגדרה של תוספות בנייה נכללות הוספה או סגירת מרפסת, בנייה על הגג, ניצול הגג לצרכים שונים, הוספת ממ"ד, פרגולות גדרות  או חדרי שירות ובניית חדר נוסף הצמוד למבנה הקיים.

על פי חוק, לא לכל מבנה ניתן לעשות תוספת בניה. קבלת היתר בנייה עבור תוספת תישקל על ידי הרשויות במקרים הבאים:
כשלא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בנכס – טרם בניית כל בית או דירה, מתקבל אישור בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במידה ובזמן הבנייה לא נוצל מלוא השטח (או זכויות אחרות) ניתן במועד מאוחר יותר לבקש לנצלן עבור תוספת בנייה.
עדכון תב"ע – כשבתוכנית בניין עיר (תב"ע) מעודכנת ניתנות זכויות נוספות לבנייה.
שטח שירות – ניתן להוסיף תוספת בנייה כאשר מדובר בשטח שירות. שטח שירות מוגדר כאחד מן הבאים: מרתף (עד גובה 2.5 מטר), מחסן, חניה, חדר כביסה, חדר או שטח המשמש לאכסון ותפעול כמו חדר אשפה או חדר ציוד לחימום מים.
תוספת ממ"ד – לאחר מלחמת המפרץ, הותקנה תקנה אשר מתייחסת לממ"ד כשטח שירות ומטרתה תמרוץ בעלי בתים ודירות להוסיף ממ"ד לנכס. בעקבות התקנה ניתנה אפשרות להוסיף לכל דירה או בית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) גם אם שטחו אינו כלול באחוזי הבניה המותרים לנכס.

כל תוספת בניה שבעל בית או בעל דירה מעוניין לבצע חייבת לעמוד בתקני הבניה של מדינת ישראל. תוספות בנייה מצריכות הגשת תוכניות, לעבור ביקורות ולקבל אישורי בניה.
לאחר שנעשו כל הבדיקות ויש את כל האישורים הנדרשים המאפשרים  תוספת בנייה, ניתן להתחיל לבצע את השיפוץ.

לא מומלץ לבצע את בניית התוספת לבד אלא לשכור קבלני שיפוצים מיומנים ואחראיים שיבצעו את העבודה עבורכם. קבלני שיפוצים בעלי ניסיון יוכלו לבצע תוספות בניה כגון הרחבה של חדרים ספציפיים בבית או הוספת חדרים נוספים על פי רצונכם תוך התאמה ועמידה בתקנים.    
כך תוכלו להימנע משיפוץ הנגרר למשך זמן רב בגלל חוסר באישורים ואי עמידה בתקנים.

כאשר מדובר בבית פרטי אותו נרצה להרחיב, תוספות בניה יכול להיות הפתרון המושלם.
אנשים רבים, אשר השקיעו כל כספם ברכישת דירה ובמהלך השנים עם הרחבת המשפחה מצאו עצמם חיים בצפיפות, מחליטים להגדיל את הנכס ולבצע תוספת בניה שתעניק להם מרחב גדול יותר לחיות בו ובמקביל, תעלה את ערך הנכס.
כשמדובר בהרחבת דירה בבית משותף או תוספת לדירה קיימת, תוספת בנייה יכולה להיות גם כאן להיות פתרון מצוין, אך חשוב לזכור כי בבנין משותף דרושה הסכמה/ידיעה של כל בעלי הזכויות האחרים בבניין.
ישנם מקרים בהם כל בעלי הזכויות בבניין מחליטים פה אחד שהם רוצים להרחיב את הבניין ולבצע תוספת בניה. במקרים כאלה חייבת להיות הסכמה של לפחות 75% מכלל הבעלים בבניין.
תוספות בנייה דורשות לא מעט זמן והכנה מוקדמת. היתרון המשמעותי והבולט בתוספות בניה הוא שבעלות יחסית לא גבוהה ניתן לקבל בית גדול ומרווח יותר ובנוסף לעלות את ערך הבית.

היתר בניה הינו האישור החוקי, שניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה להקמת מבנה.
היתר בניה מלמד מהו היקף זכויות הבניה למבנה, תיאור המבנה המתוכנן וגודל השטח עליו יוקם המבנה.
הבקשה להיתר תיערך ע"י האדריכל, שמתכנן את המבנה, ותוגש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, שבתחום התכנון שלה 
המבנה אמור להיבנות. 
הועדה מתכנסת אחת למספר שבועות ומוסרת את החלטתה בתוך שלושה חודשים לכל היותר. לאחר הדיון בוועדה 
ייכתב פרוטוקול, אשר יכלול את ההחלטה ואת רשימת התנאים לצורך קבלת ההיתר. פרוטוקול הועדה יימסר הן לאדריכל 
והן למגיש הבקשה. 

העבודות והשימושים המחייבים קבלת היתר:

• התווית דרך, סלילתה וסגירה.
• הקמה של בנין, הריסתו והקמתו בשנית.
• כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר.
• היתר הבניה עצמו יכלול את תשריט הבקשה ("גרמושקה") אליה יוצמד טופס חתום, עם פרטי הבקשה המלאים. 
  קבלת ההיתר מותנית בתשלום אגרה.
ההיתר תקף לשנה, אך אם יונחו יסודות למבנה יוארך תוקפו ל– 3 שנים.

תוספת בניה היא תוספת שטחים למבנה קיים. לכאורה, נראה כי הוצאת היתר בניה לתוספת בניה הינו הליך פשוט מאוד 
אך הדבר כרוך בקבלת אישורים ועמידה בתקנים רבים המוגדרים לפי החוק.
על מנת לבנות תוספת בניה לנכס, חשוב לעשות עבודת הכנה יסודית ולהצטייד בכל המסמכים הדרושים. בהגדרה של 
תוספות בנייה נכללות הוספה או סגירת מרפסת, בנייה על הגג, ניצול הגג לצרכים שונים, הוספת ממ"ד, פרגולות גדרות  
או חדרי שירות ובניית חדר נוסף הצמוד למבנה הקיים.

על פי חוק, לא לכל מבנה ניתן לעשות תוספת בניה. קבלת היתר בנייה עבור תוספת תישקל על ידי 
הרשויות במקרים הבאים:
• כשלא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בנכס – טרם בניית כל בית או דירה, מתקבל אישור בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. 
• במידה ובזמן הבנייה לא נוצל מלוא השטח (או זכויות אחרות) ניתן במועד מאוחר יותר לבקש לנצלן עבור תוספת בנייה.
• עדכון תב"ע – כשבתוכנית בניין עיר (תב"ע) מעודכנת ניתנות זכויות נוספות לבנייה.
• שטח שירות – ניתן להוסיף תוספת בנייה כאשר מדובר בשטח שירות. שטח שירות מוגדר כאחד מן הבאים: 
  • מרתף (עד גובה 2.5 מטר), 
  • מחסן, חניה, חדר כביסה, 
  • חדר או שטח המשמש לאכסון ותפעול כמו חדר אשפה או חדר ציוד לחימום מים.
• תוספת ממ"ד – לאחר מלחמת המפרץ, הותקנה תקנה אשר מתייחסת לממ"ד כשטח שירות ומטרתה תמרוץ בעלי בתים 
  ודירות להוסיף ממ"ד לנכס. בעקבות התקנה ניתנה אפשרות להוסיף לכל דירה או בית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) גם אם 
  שטחו אינו כלול באחוזי הבניה המותרים לנכס.

בקשה להיתר נערכת על רקע מפה טופוגרפית מעודכנת לחצי שנה אחרונה ותוגש לוועדה המקומית ערוכה בידי אדריכל, 
מהנדס מבנים, הנדסאי אדריכלות או הנדסאי בניין, בהתאם לתקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), 
התשכ"ז-1967 אשר קובעות מי רשאי לערוך את הבקשה על פי מורכבות המבנה. 

הבקשה להיתר בניה תבוצע בהתאם לטופס בקשה להיתר (טופס מספר 1) ותכלול בין היתר:
נתונים על הגוש והחלקה של השטח המדובר, כתובת, פרטים מלאים וחתימות של מגיש הבקשה, 
האדריכל והמהנדס, פרטי בעלי הזכויות בנכס וחתימותיהם, 

פרטים מלאים וחתימות של אחראי לביצוע ואחראי לביקורת, מהות הבקשה: 
עבור מה מבוקש ההיתר, פירוט חומרי בניין, תכנון הבניין המבוקש בכל המפלסים, 
חישוב שטחים, כולל תרשים ובו פירוט שטחי הבנייה המבוקשים, חזיתות וחתכים.

בעת הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית נדרשים תנאי סף הכוללים את הבקשה להיתר, 
תיק מידע חתום, נסח מקרקעין ותשלום פיקדון.

השכן יוכל להרחיב במידה וזכויות הבניה, קווי הבניין והוועדה המקומית מתירה זאת.
לעניין העמודים בחצר שלך – השכן מחויב להגיש לחתימת השכנים או שתישלח אליכם הודעה שאתם יכולים להגיע לוועדה ולעיין בתכנית. במועד החתימה/אי החתימה או ההודעה ניתנת לכם האפשרות להתנגד לבקשה ולהגישה לוועדה המקומית. הוועדה, לאחר שתידון בבקשה ובהתנגדויות, תוכל להחליט אם לאשר או לסרב לבקשתו לבניה.

ראשית יש לבצע בדיקה אם קיימות זכויות בניה למימוש.

במידה וכן, יש לקחת בחשבון כי כל תוספת בניה מעל 12 מ"ר מחויבת בבניית ממ"ד.

יש לפנות לבעל מקצוע ולהוציא היתר בניה כדין טרם הבניה.

יש לבדוק הנחיות הוועדה להקמת פרגולה בהתאם להנחיות המרחביות ולתיקון 101 ולבצע השוואה לפרגולה הקיימת. אם הפרגולה לא תואמת את ההנחיות יש להקטינה או לפרקה. לא יהיה ניתן להוציא היתר לפרגולה אם אין התאמה לתקנות במיוחד אם מדובר בחריגה מעבר למותר מקווי הבניין.

לא ניתן לסגור מרפסת ללא היתר בניה. יש לבצע בדיקה האם נותרו זכויות בניה למימוש בבניין (לכל יח"ד) ובמידה וכן – יהיה ניתן להגיש בקשה לסגירת המרפסת. בכל אופן יהיה נכון וקל יותר להגיש בקשה לרוב או לכל הבעלים בבניין, כך שתיווצר חזית אחידה.